龙海区璟沃产业园改造项目

（再开发类型：引入第三方再开发，零地增资提容增效）

一、项目基本概况

璟沃产业园位于漳州市龙海区东园工业园区，属于“盘活低效用地，整体改造提升，产权自持、只租不售”的产业园区，系原台资企业漳州西华工业有限公司低效用地，该公司分别于2007年和2009年竞得两宗地，总出让面积16.6364公顷（折249.546亩）。竞得后只建成一层厂房，建筑面积约6.7万平方米，容积率仅0.4，厂房长期处于闲置未利用状态，土地利用率低下。2012年因企业经营不善停产。2018年该两宗地由法院进行拍卖，深圳前海璟沃投资发展有限公司竞拍取得该两地块国有建设用地使用权。

二、改造主体和改造模式

改造前，璟沃产业园项目地块内只建有单层厂房使得地块整体容积率较低，且启动初期招商引资不易、企业入驻率低，厂房空置率高，使得地块亩均产值、税收低下，属典型低效用地。改造以国土空间规划为统领，以低效工业用地为重点，以政策创新为支撑，按照“规划引导、成片推进”的思路，兼顾经济、产业、生态、安全等多元需要。

一是坚持守正创新，创新存量资源招商模式。

围绕主导产业进行产业链招商，积极主动推介存量资源，实现向“存量”要空间、向“低效”要效益。一方面充分调动市场主体积极性，鼓励国有企业积极参与园区工业企业不良资产包的收购储备，另一方面明确项目固定资产投资最低强度、亩均税收最低要求，地块内进行工业项目投资应符合园区产业类型要求，竞买者竞买成功后须签订《项目投资协议》。

二是坚持因势利导，聚合多元开发模式。

在再开发实施主体上，积极探索政府收储改造、企业自主改造、新引入市场主体改造开发、政府与社会力量联合开发、社会多方合作开发等多元化模式，分类施策消化供而未用低效用地，分类分档实施技术改造、财税、电价、环保、金融服务等方面的差别化政策。

三是坚持以点带面，发挥龙头带动效应。

按照“一心两翼”三大块区进行规划建设和改造提升，围绕璟沃产业园为核心，“一芯”集聚研发、加工、制造、办公等产业功能，打通食品产业上下游堵点，补链延链强链。以联众物流、状圆食品为“两翼”展开，承载食品制造加工和其他产业及相关服务功能。以龙头企业为牵引，带动引导周边存量低效用地盘活。通过以增促存，以招引更多个项目签约落地。

三、取得成效

一是培育产业结构升级构建新格局。

璟沃产业园改造前建筑密度低，产业层次低端，经连片改造标准厂房，产业园现有占地240余亩，目前已建成17栋单层厂房、5栋五层标准厂房和1栋员工公寓，引入食品制造企业26家（其中规上企业11家）。

二是提升土地利用效率焕发新活力。

全部改造后，园区零地新增标准化产业用房约41万㎡，建筑面积从6.7万平方米增加至48万平方米，容积率从0.33提升至2.8，有效拓展工业空间。

三是提高经济效益注入新动能。

积极推动璟沃二期改造提升项目，投资4.8亿元，对17栋单层厂房进行拆除重建，项目完成后可引入企业70-100家，预计创造3000个就业岗位，创造和带动产值约20亿元。

四是统筹优化园区功能做好新供给。

推动园区高起点规划、高标准建设，在园区功能业态、综合配套、空间格局、道路交通、景观风貌改善等方面，强化综合开发策划和方案编制设计，结合园区产业实际，优化产业园区功能，完善各类综合配套，有效提升公共生活服务设施水平。

 

（改造前后照片）

四、主要做法

政策运用方面

一是规划引领科学开发。

衔接《漳州市人民政府办公室关于印发漳州市工业项目“标准地”出让改革试点工作方案的通知》《漳州市人民政府办公室关于印发漳州市工业投资项目“拿地即开工2.0”实施方案的通知》，结合低效用地再开发的重点单元，在功能布局、空间结构、基础设施等方面，积极探索构建具有漳州特色的低效用地再开发政策体系。

二是“零地增资”空间换地。

璟沃产业园采用“零地增资、空间换地”方式，通过整体改造提升，园区产权自持、只租不售的形式，实现工业企业产业用房原地转型升级。全园“上楼”后，提供就业岗位约3000个，形成运营规范化、配套完善化、服务人性化、管理品牌化的休闲食品产业集中园区。

三是“腾笼换鸟”转型升级。

鼓励企业通过转让或出租等方式，推动优质企业和新兴产业集聚。如东园镇淘鲜食品项目通过引入新项目进行嫁接，盘活原有的18.5亩闲置低效用地进行改造提升。目前淘鲜食品的两栋新建厂房已建成投产。

四是实施“清三低、破五未”行动。

坚持把深化拓展“清三低、破五未”行动作为推动低效用地再开发的主抓手，大力清理“规上低效益、规下低产出、用地多贡献低”的企业，积极破解“签约未开工、开工未竣工、竣工未投产、投产未达产、达产未上规”的项目，2022年以来，东园工业园实施“清三低、破五未”项目21个，总用地面积1135.2亩，规划建设标准厂房149.65万平方米，可带动技改投资39.5亿元，目前已开工75.12万平方米，完成投资18.5亿元。

五是筑牢供地保障配套。

园区按统一配套原则建设公共生活服务设施，注重引入健康食品企业及物流电商、原辅材料、机械设备、研发检测等相关产业配套企业，补齐补强漳州健康食品产业链。有序推进总投资4.2亿元的东园大道、迎宾路、工业区污水管网工程、龙海区东园污水处理厂等一批基础设施项目，不断完善园区配套，满足企业生产后勤保障。

六是兼并重组增资扩产。

突出兼并重组，处置“僵尸企业”盘活低效用地，引进深圳前海璟沃产业园项目以来，支持23家企业完成兼并重组，共盘活闲置用地1073亩、闲置厂房22.5万平方米。例如福建飞业食品有限公司由水能食品与飞业食品合并而成，是一家专门从事食品研发和生产企业。该项目投资6500万元，项目盘活利用旧厂区15.2亩，已新建1栋现代化的6层生产楼和1栋4层的办公楼，可增加两条干吃汤圆、手工麻薯、华夫饼等食品生产线，预计可增加100个就业岗位。

管理审批方面

一是健全低效用地评价维度。

突破传统只以“亩产论英雄”的认定模式，构建空间效益、经济效益、社会效益、生态效益4个维度，细分为工矿、居住片区、商服、设施、村庄及历史遗留用地6个类型的低效用地调查评价体系。

二是摸清底数奠定低效识别基础。

出台《漳州市龙海区人民政府关于印发漳州市龙海区低效用地再开发试点工作实施方案》（龙政综〔2024〕44号）低效用地认定标准，按照“每宗地必查、每家企业必报、每栋楼宇必知”原则，通过全域大调查，共摸排低效用地556宗、面积1181.6公顷（含首批已上图入库低效用地18宗、面积29.10公顷）。

三是鼓励提高开发利用强度。

鼓励用地单位通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高工业用地的利用效率。一方面，量化用地效益标准，强化新增工业用地项目投入产出效益指标约束，新增工业用地项目的固定资产投资强度不低于350万元/亩，地均税收不低于20万元/亩（食品、饮料项目地均税收不低于18万元/亩）。另一方面，健全用地效益考核机制，新增工业用地项目的地均税收，从竣工投产起给予两年培育期，将项目注册资本、投资强度、地均税收等用地投入产出效益指标，以合同形式约束业主履行。

四是允许工业物业产权分割。

工业（产业）园区标准化新建、改造提升项目，在已确权登记的工业建筑、不改变用途的前提下，可按幢、层固定界限为基本单元分割为可以独立使用、权属界线封闭的空间，经批准可进行分割、登记和转让。分割转让后原权利人自留的工业功能的建筑面积占分割转让前确权登记的工业建筑面积比例不得低于40%。行政办公、生活服务等配套用房可随工业功能建筑产权按规定比例以幢、层固定界限进行分割转让，并办理不动产权登记。

五是运用“极简审批”服务模式。

优先谋划盘活利用批而未供和闲置土地，为解决企业用地问题，同时盘活闲置用地厂房，以整治低效用地为切入口，将原先项目闲置用地，由政府收储后重新挂牌出让。同时，推进行政审批制度改革落实，优化营商环境，大力推行“拿地即开工、验收即发证、竣工即投产”极简审批模式，促进项目早落地、早开工、早投产。

五、政策经验

一是强化规划引领。

统筹优化配置空间资源，结合新一轮国土空间规划，有效衔接“三区三线”划定成果，统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，优化土地利用布局和结构，保障产业项目落地和转型升级，促进国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备。

二是突出产业聚集发展。

加快标准化工业园区建设，引导企业退城入园。

三是鼓励企业改造提升。

支持工业用地在符合相关要求的情况下增加用地容积率的不再征收土地价款和城市基础设施配套费，倡导“零地增资”“工业上楼”。

四是强化项目服务保障。

优化项目建设审批流程，创新实施“拿地即开工2.0”模式，提高行政服务审批效率，主动靠前，为企业提供“妈妈式”服务，不断优化营商环境。